完善资金政策设立土地储备基金

  • 时间:2021-12-22 14:33  来源:未知   作者:admin   点击:

  城市土地储备机制的运作过程主要包括:土地征购收回、土地储备、土地开发整理、土地供应。土地储备融资是指城市土地储备制度运作过程中土地储备机构的资金融通行为。由于土地资产价值巨大,土地开发整理费用(特别是征地费和拆迁安置费用)比较高,在土地征购、收回、开发整理和储备过程中必然要以大额资金占用为条件,因此,土地储备机构资金的融通和管理不仅关系到储备机制能否有效运转,也是风险管理和成本控制的主要内容之一。

  资金和土地是土地储备机制的两大基本要素。土地储存过程既是土地流转的过程,实际上也是资金循环的过程。尽管城市土地储备中心是一个非营利性机构,但是它所运作的资金是巨额的。从全国各地开展土地储备的情况来看,资金筹措是一个难题,也是制约发展的重要环节。完善资金政策,建立合理的资金筹措和运作机制是实施土地储备工作的关键环节。

  土地储备机制的运行客观需要设立土地储备基金。土地储备基金是指城市政府将于土地储备有关的收入集中而设立的专项资金。其特点是集合投资、分散风险、专家管理。土地储备基金的使用、管理的主管部门是地方财政部门。土地储备机制建立在政府对土地一级市场垄断的基础上。其基本运行模式是,通过征用、收回、收购等方式将需纳入储备的土地集中,土地储备机构进行拆迁安置、平整场地、配套开发等前期工作,土地行政主管部门负责按计划对外供应。这种运行模式在客观上就要求土地储备机构在储备每一宗土地时,必须确保有充足的资金来支付原用地单位的征地费、拆迁安置费和对土地进行前期开发的配套等巨额费用。用发展的眼光来看,土地储备应走规模化储备、有计划供应的道路,即土地储备机构通过对储备土地的滚动开发逐步形成土地储备库,在对土地进行综合经营、开发的同时,由土地行政主管部门在确定了合理的土地储备量和储备周期后按计划对外供应,以达到政府对土地市场的有效调控。这样,需要的资金将更加巨大,单靠政府拨款、银行贷款既难以满足发展的需要,又存在较大的风险,设立土地基金显得尤为必要。

  从经营城市的长远战略看,设立土地储备基金为设立城市土地基金打下了良好的基础。随着城市化步伐的加快,城市建设也必将走上集约化、规模化经营的道路。城市土地是城市的重要资源,更是城市的重要资产,对城市土地的合理经营和管理对城市建设势必会起着举足轻重的作用。大规模的城市建设需要的是巨额的资金支付,设立城市土地基金的设想在国外有些城市已经成为现实。在土地储备基金的运作、管理过程中取得的经验成为设立城市土地基金的宝贵财富。

  加强土地储备基金的建设,对搞活土地市场,促进土地开发资金的良性循环具有重要作用。主要表现在:一是可以解决土地储备、开发过程中资金不足的问题。土地储备、开发过程中需要的资金数额巨大,单靠任何一种形式的筹资形式都难以满足需要,土地储备基金作为专款专用,不但解决了土地储备成本问题,还可以寻求新的投资渠道。二是可以搞活土地交易市场,优化土地资金配置。三是依靠巨额资金支持,可以调控房地产业的发展速度和规模,保持房地产业的健康发展。设立土地储备基金有利于土地储备机制的发展,有利于增强政府对土地市场的宏观调控能力,通过市场的手段配置土地资源,有利于加快城市建设步伐,深化经营城市理念。

  土地市场的日臻完善是设立土地储备基金的基础。我国土地使用制度改革已有十多年,各地相继建立起土地有偿有限期的使用制度、国有土地使用权出让和转让制度以及城市基准地价评估、更新和公示制度。土地市场得到了长足发展,日趋成熟,诸多城市已建立起了土地收回储备机制,形成了政府垄断土地一级市场的良好局面。据统计,目前全国已有二百多个城市成立了土地储备机构。一些大中城市土地市场已初具规模,政府通过土地出让、租赁等有偿供应手段取得了相对比较稳定的土地收益,这为设立土地储备基金打下了坚实的基础。

  政府的支持和相关部门的配合是设立土地基金的重要条件。随着各地土地储备机制的建立和发展,政府已意识到土地资产合理运营在城市建设中的重要作用。设立土地储备基金需要政府有决心将与土地储备有关的收益集中起来,以大量资金做后盾,通过规模化运作垄断土地一级市场,形成土地储备资金由小量投入到大量回收再到大量投入的良性循环。

  土地储备基金是以土地储备、供应引导房地产市场的功能型基金。拟设立的土地储备基金既不等同于国外一般意义上的土地基金,又不同于国内的政府基金,更不同于金融信贷方面的保本取息式的基金,而是受政府委托,根据城市总体规划,统一进行土地收回、储备、开发整理,并根据社会经济发展状况,以土地供应引导和调控房地产市场的功能型基金。在起步时可建立封闭式基金。由于建立土地储备基金是一种中长期投资,其存续期可适当长一些,以10—15年为宜。

  土地作为最大的国有资产,决定了土地储备基金必须是政府基金。当前我国土地资产达到25万亿元,数倍于其他国有资产,土地储备基金也必将是超巨额的。土地储备基金的来源主要包括:从土地出让金、租金中提取一部分;与土地出让、租赁有关的违约金、滞纳金、闲置费等土地收入;新增建设用地有偿使用费;储备土地的经营收入。